תמ"א 38 בגבעתיים

תמ"א 38/2 היבטים כלכליים ומידת התאמה לפרויקט

חשוב להבין את השוני מבחינת פרויקט תמ"א 38/1 או בשמו האחר תמ"א 38/3, כאשר לוקחים בניין מסויים או מס' בניינים, מחזקים את היסודות הבניין, מוסיפים ליח"ד הקיימות ממ"דים, מרפסות שמש וכיו"ב, הדדבר אומר שאת הבניין הישן מחזקים, משפרים תשתיות מים, חשמל ועוד ואז מוסיפים קומות חדשות אשר בעצם מממנות את הפרויקט בעבור החברה היזמית ואף משאירה בידה רווחים בסיומו

פרויקט תמ"א 38/2 הינו פרויקט שבו הורסים את הבניין ותחתיו בונים בניין חדש עם יסודות חדשים, תשתיות חדשות, לרוב גם חניונים תת קרקעיים חדשים והבניין עומד בכל קרירטיון של בניין חדש, הן מבחינת מראהו והן מבחינת ה"קרביים" שלו. על מנת שלחברה יזמית יהיה משתלם להרוס בניין ולבנות חדש אחר תחתיו, יש לבדוק את "מקדם הדירות" או את המכפלה או היחס שבין דירה שנהרסה לבין מספר הדירות החדשות אשר תורשה החברה היזמית לבנות. זאת כיוון שבפרויקט של הריסה ישנן הוצאות "חדשות" אשר אינן נמצאות בפרויקט תמ"א 38/1 כמו שכ"ד לבעלי הדירות שנהרסו בדירות חלופיות ובכלל הוצאות משמעותיות יותד בהריסת הפרויקט ובניית הבניין החדש (בתוספת יחידות הדיור של בעלי הדירות הותיקים). מובן שככל שהפרויקט נמצא באזור בו המ"ר למכירה גבוה יותר, כך תוכל "להסתפק" החברה היזמית בפחות דירות חדשות בעבור כל דירה שהרסה. כך למשל באזורים יקרים בתל אביב תוכל החברה לקבל 2.5-3 דירות בממוצע בעבור כל דירה שהרסה (כולל הדירה שהרסה) ועדיין הפרויקט יהיה רווחי בעבורה. בערים אחרות בהן מחיר מ"ר נמוך מזה אשר בערים כמו תל אביב, יהיה הפרויקט ריווחי רק אם תורשה החברה היזמית לבנות ביחס של 1 ל-4 יח"ד לדוגמא.

לכן, חשוב לבחון בכל פרויקט מהן הזכויות אשר יכול ויתקבלו ומה היחס אשר ניתן לחברה היזמית. חשוב לציין, כי כשהורסים בניין בתמ"א 38/2 מקבלים את סך הזכויות התב"עיות (הזכויות מכוח התב"ע החלה על הבניין) ואת הזכויות מכוח תמ"א 38/2. וכך, אם לא מוצו הזכויות התב"עיות בבניין שנהרס, אפשר לקבל זכויות נוספות אלו. לדוגמא, בניין בן 3 קומות אשר נבנה במקום בו התב"ע מאפשרות בניה של עד 4 קומות, יזכה לקומה נוספת בבניין החדש מכוח התב"ע

לשאלות והערות