תמ"א 38

שירותי המשרד בפרויקטי התחדשות עירונית

 

הייצוג המשפטי בתמ"א 38 על סוגיה

 

 

 מתן ייעוץ וייצוג משפטי לבעלי הדירות מתחילת הפרויקט התמ"א 3  (מסוג תמ"א "חיזוקים" 38/3 או תמ"א "הריסה ובנייה -תמ"א 38/2) תוך בחינת הכדאיות, קרי שטח החלקה עליה בנויים הבניין/הבניינים תוך מקסום התמורות אשר יקבלו בעלי   הדירות בכל מיתווה אפשרי. הליווי המשפטי כולל ליווי אדריכלי זאת על מנת למקסם את התמורות אותן יקבלו הדיירים 

 

בדיקת המצב המשפטי, התיכנונו והכלכלי, כאמור לעיל, מהן ההטבות האופטימליות אותן יכולים לקבל בעלי הדירות תמורות עסקאת התמ"א 38/3 תמ"א 38/2 במסגרתה הם מעבירים לחברה היזמית את זכויות הבנייה

 

ניהול מו"מ וקבלת הצעות מכמה חברות מתמחות בתחום, כולל בדיקת איתנותן הכלכלית, הניסיון שלהן בפרויקטים מסוג זה והמלצות של לקוחות קודמים. בעלי הדירות בעזרת נציגותם בוחרת את ההצעה המתאימה ביותר לביצוע

.הפרויקט

 

ייצוג בניסוח ההסכם העיקרי של הפרויקט, תמ"א 38 לסוגיה  לרבות מתן ערבויות מתאימות: לרבות ערובויות ביצוע, ערבויות מיסים, ערבויות בדק וכלל הביטוחים והבטוחות אשר יעמדו לטובת בעלי הדירות בפרויקט, מתחילתו ועד סופו ואפילו עד מעבר לכך(לדוגמא, ערבות הבדק) ועוד

לקריאה על ערבויות לחץ כאן, בכל פרויקט ופרויקט אשר יקטינו את הסיכון של בעלי הדירות עד לסיומו של הפרויקט, כולל ביטוחים, חברה חיצונית מפקחת על עבודת החברה היזמית ושאר אמצעי הבטיחות אשר קיימים לטובת בעלי הדירות

 

ליווי משפטי ומעקב אחרי דיווחים לרשויות המס, מעקב אחרי עו"ד של החברה היזמית ברישום הזכויות עד לסוף ההליך והפרויקט

 

 

התמורות בפרויקטי תמ"א 38/3 (חיזוקים) אל מול התמורות בתמ"א 38/2

 

 

תמ"א 38/3 חיזוקים כוללות לרוב: ממ"ד, תוספת לדירה ככל שהדבר מתאפשר, מרפסת שמש, חיפוי הבניין, מעלית, שיפוץ

הלובי והמבואה לבניין ועו"ד

 

 התמורות בפרויוקטי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה): דירה בגודלהדירה הישנה בתופסת של 25 מ"ר עיקריים נוספים  או דירה חדשה בגודל של לפחות 100 מ"ר ברוב המקרים, בבניין חדש על כלל מתקניו החדשים והמשודרגים, כולל מפרט בדירה הזהה למפרט בדירות שתמכור החברה היזמית ללקוחות חיצוניים

 

כמובן שהיתרונות של קבלת דירה חדשה ברורים ומשמעותיים: דירה בבניין חדש, עם תשתיות ומערכות מתקדמות וחדישותת ובחלק בהמקרים אף מערכות תשתית "ירוקות" החוסכות עלויות ותורמות לשמירה על איכות הסביבה. בנוסף, חנייה תת קרקעית ניתנת לכל דירה לרוב ולכן לרוב פרויקט כזה הינו "נחשב" יותר

 

 

שקיפות, שוויון ושותפות: הייצוג המשפטי משלב המו"מ ועד לסוף הפרויקט מאופיין בשקיפות ההליך וחופש לקבל מידע בכל עניין בפרויקט, שוויון בין בעלי הדירות ומתן יחס הוגן ותמורות הוגנות לכל בעל דירה בפרויקט. בנוסף, ישנה שותפות בעבודה על הפרויקט, ככל שבעל דירה זה או אחר חפץ בכך ומובן שנדרשת תחושת שותפות בין בעלי הדירות לצורך הצלחת הפרויקט

 

 

דגשים חשובים בייצוג המשפטי

 

,קבלת הצעות ממספר חברות יזמיות שנבדקו בקפידה, הן מבחינת האיתנות הכלכלית, ה"רזומה" המקצועי ואף בחינת כלל הערבויות והבטוחות ושאר אמצעי ההגנה אשר תספק החברה לבעלי הדירות הוותיקים. 

 

מיקסום התמורות שיקבלו בעלי הדירות, כל אחד בדירתו הקיימת או החדשה מבחינת גודל התוספות, מיקום הדירות, המפרט הטכני ועוד

 

ערבויות מתאימות שייתנו כיסוי ככל האפשר לכל תסריט גרוע אשר חו"ח לא יבוא. כגון: ערבויות ביצוע, ערבויות מיסים, ערבויות שכ"ד במקרה הצורך, ערבויות בדק וערבויות חוק מכר, בפרויקטים של הריסה ובנייה. בנוסף, חשוב לדאוג לכלל הביטוחים הנדרשים לכל פרויקט ופרויקט, כולל מימון שתיתן החברה היזמית ליועץ ביטוח אשר חובת הנאמנות שלו תהא לטובת בעלי הדירות בלבד.בנוסף ישנו משקל משמעותי לשאר אמצעי הבטחון אשר חשוב שיעמדו לטובת בעלי הדירות הויתיקם, כמו חברה מפקחת אשר אינה תלויה בחברה המבצעת, חברה אשר תפקח על שירותי הבנייה הניתנים , איכותם והתאמתם לתקני המחמירים ביותר